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好像现在来看又别有一番滋味
有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套
而是更热衷于把"低密"当做卖点，比如"容积率 1.01，别墅级享受"
而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10 分钟售罄、日光盘等热销场景
与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮
今年年初，容积率 2.0 以下的在售地块占比达到 44%，为近四年新高
数据来源：CRIC
种种迹象表明，"低密"正在成为激活当下楼市的一把钥匙
当然，这背后离不开政府对降低住宅用地容积率的坚持
01
现在各城市的容积率，到底降到什么程度了
过去我们经常说，很多城市被困在高容积率之中
为了追求城市建设得更高、更快，批量建造了无数高容、高密的刚需性住宅
尤其像郑州、长沙、武汉这几个典型城市
10 年前城市平均容积率都在 3.0 以上高居不下，而且 5.0 以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了 7.0
数据整理自网络，仅供参考
实地踩盘的时候感受特别明显
从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样
这些地方再叠加" 7090 政策"，在售楼盘里几乎看不到有小高层和洋房
一个容积率不到 3、30 层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区
一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为"城市灾难"
2020 年以后越来越多的城市，开始意识到了控制容积率的紧迫性
陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件
资料整理自网络，仅供参考
逐渐转向低容积率发展，鼓励房企开发"精细化、品质化"住宅产品
据中指研究院统计，全国 22 个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在 1.5 以下的比例有了大幅调整
2023 年还只有 11.7%，2024 年已经提升到了 18%，今年截止 3 月 27 日的占比也有 17.6%
特别是郑州和长沙都有显著改善，2024 年土拍成交的平均容积率已经分别降到了 2.7 和 2.4
数据主要来源：CRIC
就这样还丝毫不敢松懈
去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过 2.5，并将住宅层高下限升至 3 米
新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出 71 宗地块、总面积近 4000 亩，容积率低于 2.5 的地块面积有 1965.93 亩，占比差不多过半
而长沙公布的 2025 年拟出让住宅用地第一次清单，33 宗地块中也有 17 宗的容积率都低于 2.5
要注意的是，各地不光降低了新出让地块的容积率
而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容
毫无疑问，一个全新的低密时代正在来临
02
正因为容积率低了，很多低密产品开始集中出现
大家都知道，容积率对于住宅产品形态有着决定性作用
容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣
业内普遍认为容积率低于 1.2 的可以叫做低密地块，用来建造 6 层洋房、别墅还有叠拼等改善产品
这些都是近 20 年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验
因此，各地降容之后，新房市场的产品形态也随之发生变化
刚需面积段的供应比例有了一定的减少，洋房住宅如雨后春笋般集中冒出
在供应数量提升的情况下，全国 110 平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加
也和 110 以下的两个偏刚需面积段的下滑，形成鲜明对比
结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经"卷"到了新高度：
一楼带地下室，顶楼送灵动空间，使用空间感更强；
产品出现了"全景舱"设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；
室内采用对标欧洲的科技系统，以实现"舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静"的极致居住体验；
公区还能植入庭院系统、生态缓冲带、立体景观轴等 ……
要知道这些过去都是大平层豪宅才配有的设计
最终呈现出"户户有花园，家家有庭院，得房率超过 100% "的落地效果
第四代住宅洋房项目：重庆龙湖凤栖湖畔实景图，供参考
更重要的是自 2023 年"限墅令"松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块
从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归
此外，上海市区还出现了风貌别墅这种顶豪特殊产品
给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来"独门独院、有天有地"的独特生活享受
03
为什么要降低容积率
第一点也是最直接的体现，就是为了打造好产品，提高去化率
容积率克制意味着地块有能力做出更高端的产品
房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价
这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高
国家统计局最新公布的 3 月 70 城房价数据，新房环比上涨的城市达到了 24 个，比 2 月又增加了 6 个
图源：国家统计局
这些产品不单单卖得贵，而且卖得好
四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情
第二点是为了推动房企拿地，以提振土拍热度
全国楼市自 2021 年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块
容积率过高的地块往往无人问津
随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，来吸引开发商拿地
另一方面，低密地块也因为"小而美"的优势，自身规模小、总价低
图源：CRIC
为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性
在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的"规模扩张"转向了当下的"质量升级"
这两年土拍市场的热度有了不小的回暖
每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录
据统计，全国重点城市的平均溢价率前两年一直在 8% 以下
也在今年 1 月重新回到了 8.7%，并在 3 月突破了 17%
数据来源：CRIC
第三点就是给购房者带来了好的居住体验，充分满足改善需求
容积率每低 0.1，意味着绿地率增加约 1%、楼间距增加约 2 米、日照时间增加约 15 分钟 ……
无论是密度、舒适环境还是公区空间等多个角度，业主感受都完全不同
以华润置地在上海打造的虹桥润璟为例
项目采用了全洋房排布，楼栋之间的排布方式错落有致、相当舒适
也带来了只有纯粹洋房社区才能有的超大尺度景观空间
虹桥润璟项目实景图，供参考
让业主回到家里一打开窗户，就能充分享受到眼前的郁郁葱葱
还有长沙市中心的保利天瑞，是当地唯一一个将洋房建在湿地公园内的项目
洋房产品还有专属巷院，做到园中有巷、巷中有院的独特布局，既具备府院仪式感又融入了自然的松弛氛围
保利天瑞项目实景图，供参考
而且这些低密小区环境将会更"宽松"
一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解
04
不可否认，"向高向密"的时代已经一去不复返
此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流
目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力
刚开始大家可能还对什么是低密时代的"好房子"有点摸不着头脑
现在伴随市场的巨大变化，新一代住宅产品的画像已经越来越清晰了
全行业就是要打造低容积率、得房率高、居住舒适度更强的房子
这也和前几年的次新房，还有规模庞大的老破小拉开了一道分水岭
相信未来全国的容积率还会继续缓慢下降
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6165 篇原创文章
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